Variables que influyen en el cálculo de un crédito hipotecario

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Por Martín Mendoza del Solar

Todas las entidades financieras tienen programas específicos para calcular los créditos hipotecarios. ¿Qué información ingresan al sistema? Estas son las variables que tienen en cuenta al calcular tu crédito.

Un crédito hipotecario casi nunca es igual a otro crédito hipotecario. De hecho, tú, como futuro cliente, puedes recibir varias propuestas diferentes. ¿Qué es lo que evalúan las entidades financieras? ¿Cuáles son las variables que intervienen en el cálculo del préstamo?

Supongamos que tienes un compañero de trabajo que tiene tu misma edad, los dos ganan igual y ambos viven en Lima. Casualmente, ambos han decidido solicitar un crédito hipotecario para comprar un depa.

En esas condiciones, parecería que la cotización debe ser igual para ambos.

Pero no. Hay ciertas decisiones y circunstancias que modifican el valor de los créditos hipotecarios.

¿Qué variables se tienen en cuenta a la hora de calcular un crédito hipotecario?

¿Quién obtendrá la mejor tasa, la TCEA, Tasa de Costo Efectivo Anual? El menor número gana. ¿Qué tendrías que hacer para obtener el mejor negocio?

Variable #1: La tasa de interés

La tasa de interés (TEA) es el costo de dinero en el tiempo. En el caso del sistema financiero, es el precio del producto dinero. El Banco Central de la Reserva del Perú establece unas bases para que las entidades fijen sus tasas de interés. Cada una decide con qué tasa va a trabajar los créditos, de acuerdo con sus costos operativos y la rentabilidad deseada. Por esa razón, las tasas de los créditos hipotecarios en cajas, financieras y bancos son diferentes.

¿Qué puedes hacer al respecto? Verificar quién ofrece la mejor tasa en créditos hipotecarios. Son más de 30 entidades. Puedes usar a un bróker para que te asesore cuál es la mejor. En Rebajatuscuentas.com estamos permanentemente consultando el mercado.

Variable #2: la TCEA

La Tasa Costo Efectiva Anual es la tasa que realmente influye en el valor del crédito. Es la tasa de interés más los costos y gastos del negocio; por ejemplo, el costo de los seguros y del envío de correspondencia.

¿Cómo aprovecharla? Tratando de que se acerque lo más posible a la tasa de interés (TEA). Puedes indicar que deseas recibir la correspondencia por mail -y no física- y comparar qué pasa cuando el banco se encarga de los seguros y cuando tú decides contratarlos directamente.

Variable # 3: Tipo tasa

En el mercado financiero existen tres tipos de tasas:

La fija: Siempre, durante toda la vigencia del crédito, se aplicará la misma TCEA, sin importar los cambios que se presenten en la economía del país, la rentabilidad del banco o las condiciones externas.

La variable: Como su nombre lo indica, la tasa cambia. Cambiará para seguir la tendencia de las condiciones del mercado financiero. Al alza o a la baja. Cada año podría ser diferente.

La mixta: esta tasa combina las dos anteriores. El crédito comienza con una tasa fija durante unos años y después cambia a variable. ¿Por qué? Porque se presume que las condiciones podrán cambiar y será necesario adaptar la tasa a la realidad.

¿Qué hacer? Comparar. Muchos bancos ya están cotizando con tasa mixta. Podrías pedir que sea con tasa fija y mirar la diferencia. La mixta podría ser más baja para que valga la pena el riesgo.

Si quieres recibir varias alternativas en pocos días, en Rebajatuscuentas.com las pediremos para ti, sin costo ni compromiso.

Variable #4: los gastos y costos

Por norma, los gastos y costos relacionados con el crédito hipotecario autorizados por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP son:

  1. Envío correspondencia: se refiere al envío del estado de cuenta cada mes.
  2. Seguro de desgravamen: se refiere al seguro de vida. Es obligatorio tomarlo. Si algo te pasa, una invalidez o fallecimiento, tu familia no tendrá que seguir pagando la deuda. El seguro la cubre.
  3. Seguro todo riesgo: También es obligatorio. Se refiere a la posibilidad de daño o pérdida del inmueble. Si, por ejemplo, se quema tu casa, no tendrás que seguir pagando la deuda. El seguro te cubre.

¿Qué hacer con los gastos? Cotizar la mejor alternativa. En Rebajatuscuentas.com hemos podido constatar que es necesario comparar para hacer el mejor negocio.

Variable #5: El monto o capital

Se trata del valor que vas a financiar. No es lo mismo prestar un millón que diez millones. Las entidades financieras tienen rangos. A menor capital, la tasa puede ser un poco más alta. A mucho capital, la tasa puede ser un poco más baja.

¿Por qué? Para que el negocio sea viable. De lo contrario, el cliente lo rechazaría.

¿Qué hacer al respecto? No pedir más de lo que realmente necesitas.

Variable #6: el plazo

La mayoría de los créditos hipotecarios se solicitan con plazos entre 15 y 20 años. Esta variable es muy importante. Para la entidad financiera es más interesante prestar a largo plazo. Difiere sus costos en más tiempo y tiene “garantizado” un negocio por muchos años. Por eso, a más tiempo, mejor tasa.

Si quieres ganar la apuesta, podrías solicitar el crédito a 20 años o más. Pero si quieres hacer un mejor negocio, no. Pagar intereses durante más tiempo, si puedes hacerlo en menos plazo, es un mal negocio.

Variable # 7: el riesgo

Esta variable es definitiva. La edad, el estado civil, la estabilidad laboral, los ingresos y el comportamiento que has tenido con otros créditos y tarjetas de crédito influye al momento de fijar una tasa de interés para tu crédito. ¿Representas un nivel bajo de riesgo? ¿Representas un nivel alto de riesgo?

La tasa que recibas tú o la que reciba tu compañero de trabajo dependerá de la historia crediticia y el momento de vida de cada uno. Por ejemplo, no es lo mismo casado con hijos que soltero. Los gastos familiares implican más egresos en alimentación, transporte, salud o educación, luego la capacidad de endeudamiento es diferente. También, la posibilidad de no pago.

En Rebajatuscuentas.com vemos todos los días la importancia de solicitar varios créditos antes de tomar la decisión. La tasa que aplica cada entidad y la calificación de riesgo inciden claramente en el costo final. Si no tienes la información, podrías adquirir un crédito costoso y pasarte la vida pagando una cuota que te hace difícil la vida. Tienes que buscar la forma de pagar menos intereses. Hacer la evaluación en los portales de cada entidad te ayudará a darte cuenta de las diferencias que puedes encontrar. Pero ese dato no es el definitivo. Es necesario presentar la solicitud en las entidades.

RebajaTusCuentas.com es un asesor financiero que te ayuda a obtener el mejor crédito hipotecario de acuerdo a tus necesidades.